Использование аккредитива при покупке недвижимости: обсудим все нюансы такой сделки

Известный риск при покупке недвижимости связан с необходимостью регистрации сделки. Росреестр регистрирует переход права собственности к новым владельцам в течение недели после обращения. Пока этого не произошло, прежний собственник имеет возможность отменить регистрацию. В этом случае вторая сторона останется без денег и без квартиры. Вернуть их можно через суд, но это довольно долго и затратно.

С другой стороны, если оплачивать сделку после регистрации, рискует оказаться обманутым продавец. Чтобы обезопасить обе стороны, применяются различные схемы. Одна из них – аккредитив при покупке недвижимости.

Что это такое, как работает

Это форма расчётов с посредничеством банка. Одна сторона зачисляет деньги на счёт, а другая имеет право их получить только при предъявлении заранее определённых документов.

Если в течение какого-то времени, указанного в договоре, этого не произошло, денежные средства возвращаются. То есть аккредитив – это безналичный аналог ячейки, который применяется при расчётах между частными лицами и компаниями.

С помощью этого способа могут оплачиваться квартиры, машины, акции, медицинские и косметологические услуги и т. п.

При сделках с недвижимостью обычно используется безотзывный вариант. Это означает, что в течение определённого периода нет возможности отозвать оплату. Деньги возможно получить, как правило, после предъявления договора купли-продажи со штампом из регистрирующего органа.

Аккредитив применяется только если деньги получает один человек (у квартиры единственный собственник). Такая форма передачи средств доступна только для граждан России или компаний, зарегистрированных в ней.

Передаваемая сумма может быть и меньше полной стоимости квартиры. Поэтому подобный способ расчётов возможно использовать при покупке жилья в рассрочку или с помощью ипотеки.

В договоре купли-продажи указывается — расчёт происходит с применением аккредитива. Также отмечается, что у прежнего владельца не возникает права залога на квартиру (это разрешено пятым пунктом 488-й статьи ГК) на время до получения оплаты. В остальном оформление происходит как обычно.

Если обе стороны уже обслуживаются в одной и той же организации, оказывающей подобную услугу, оформление упрощается. Но это возможно не всегда.

Преимущества и недостатки

К преимуществам аккредитивной формы передачи денег относятся:

Безопасность для покупателя. Продавец получает деньги только после предъявления правильно оформленных документов, указанных в договоре. Если этого не произошло, денежные средства автоматически возвращаются покупателю.
И для продавца. На указанное время покупатель не имеет доступа к деньгам.
Можно изменить условия или срок сделки, но только при согласии обеих сторон.
Отсутствует необходимость иметь большую сумму наличных на руках, перевозить её.

Но имеются и недостатки:

Дополнительные денежные расходы.
Необходимость оформления ещё одного документа.
Время, которое тратится на процедуры оформления и получения средств.
В нём указывается действительная цена квартиры. А если недвижимость в собственности менее трёх лет, то с её стоимости, превышающей миллион рублей, платится НДФЛ. То есть занизить цену, чтобы не платить налоги, не получится.
Не все банки предоставляют такую услугу, поэтому подходящий придётся поискать.
Определённые риски, связанные с особенностями банковской системы.

На страницах нашего сайта вы также узнаете, какие существуют виды банковских гарантий, и об основных преимуществах этой сделки!

В следующем материале читайте о принципах торговли фьючерсами, а также о рисках, связанных с заключением фьючерсных контрактов.

А вы знаете, что значит аннуитетный платеж по кредиту? Формулу и пример расчета ежемесячного платежа найдете вот тут: https://cursinfo.com/annuitetnyj-platezh/.

Возможные риски

Основной риск связан с возможностью отзыва лицензии у кредитной организации. В таком случае будет невозможно перевести оплату.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно тщательно выбирать банк. Имеет смысл обратиться в известный и надёжный.

Необходимые документы

Для открытия аккредитива потребуются:

заявление на его предоставление;
паспорт;
договор купли-продажи или участия в долевом строительстве.

Пошаговая инструкция по оформлению

Перед оформлением стороны договариваются об использовании аккредитива и об условиях:

Сроках, которые лучше определить с запасом на месяц-два, в случае задержек при регистрации.
Документе или нескольких, при предъявлении которых можно получить деньги. Чаще всего это бывает договор купли-продажи с отметкой Росреестра или выписка из ЕГРП с покупателем в качестве собственника жилья.
Если стороны – частные лица, необходимо выбрать банк. Если недвижимость покупается у застройщика, как правило, уже имеется список организаций, готовых с ним работать.

Если покупается готовое жильё, дальнейшие действия будут такими:

Покупатель открывает в выбранной организации счёт (если он ещё не открыт) и пишет заявление на оформление аккредитива.
Банк открывает его и передаёт договор продавцу. Если в процедуре участвуют два, то передача происходит через второй.
После регистрации сделки в Росреестре продавец (представитель застройщика, если жильё приобретается на первичном рынке) предъявляет в банк договор на аккредитив и оговоренные документы.
Специалисты проверяют законность и правильность оформления.
Если проверка пройдена, оплата переводится на счёт продавца с аккредитивного.

В подобном случае для оформления:

Покупатель обращается в банк с договором долевого участия в строительстве.
Точно так же открывается аккредитивный счёт, на который кладётся необходимая сумма.
Застройщик регистрирует ДДУ.
Представитель компании предъявляет договор и выписку из ЕГРП.
После проверки кредитная организация перечисляет деньги компании-застройщику.

Образец договора (что в нем должно быть указано)

В заявление на открытие аккредитива указывают:

Название банка.
Информацию о сторонах: для физических лиц Ф.И.О. и паспортные данные, для юридических – полное юридическое название, Ф.И.О. представителя и на основании чего действует.
Тип аккредитива (для операций с недвижимостью применяется безотзывной).
Срок действия.
Сведения о квартире (адрес).
Номер, а также дата и место заключения договора купли-продажи.
Полную цену недвижимости.
Сумму, которая будет выплачена через аккредитив.
Кто несёт связанные с ним расходы.
Какие документы нужны для перечисления средств.
Номер и реквизиты аккредитивного счёта.
Название банка и номер счёта для перевода денег.
Кем и как оплачиваются услуги по открытию и ведению.
Количество экземпляров.

Схема расчетов

За обеспечение надёжности сделки банки требуют вознаграждение, которое в большинстве случаев рассчитывается как доля от стоимости:

за открытие от 0,1 до 0,2%;
за приём и проверку документов от 0,1 до 0,15%;
за перевод или обналичивание денег – от 1 до 5% от суммы сделки.

Средняя стоимость в банках (Сбербанк, ВТБ и др.)

Сбербанк предоставляет аккредитив, только если счёт, на который переводятся деньги, открыт в этой же организации.

При этом затраты составят:

Если оба счёта расположены в одном территориальном подразделении – 0,2% от суммы, но не менее 1,5 тыс. и не более 5 тыс. рублей. Если в разных – 0,5%, при этом не меньше 2500 и не больше 15000. За обслуживание возьмут ещё 2000.
В банке ВТБ за открытие аккредитива придётся заплатить фиксированную сумму – 9 000 рублей. В «Возрождении» – 1 тысяча рублей и 0,1%.
Райффайзенбанк предлагает оформить аккредитив бесплатно, если сумма свыше 1 млн. рублей. При меньшей сумме банк определил эту стоимость в 3500 рублей для жителей Москвы и Московской области, 2000 рублей – для других регионов страны.

Часть банков установила фиксированную и довольно низкую стоимость. Например, Промсвязьбанк запрашивает за услугу всего 2500 рублей.

На нашем сайте узнайте, на каких условиях заключается договор публичной оферты! Расскажем об особенностях и видах такой сделки.

Читайте также все о государственных программах для малого бизнеса — специальные условия кредитования и тарифные ставки описаны в этой статье.

А какие виды депозитных вкладов на сегодня предлагает Россельхозбанк? Об условиях открытия и дополнительных возможностях узнаете вот здесь: https://cursinfo.com/vklady-v-rosselxozbanke/.

Чем лучше банковской ячейки

Эти два способа обеспечения безопасности сделки похожи, но между ними есть и определённые различия. Использование банковской ячейки – более давний и распространённый способ.

А также заключается договор между покупателем, продавцом и банком.

В течение оговоренного срока открыть ячейку может только продавец при предъявлении определённого документа, после – покупатель. Аренда ячейки обойдётся дешевле – около 3 – 5 тысяч рублей.

В договоре аренды не фигурирует стоимость квартиры, поэтому возможно снижение налогов. Но в таком случае банк не проверяет правильность оформления и подлинность предъявляемых документов.

Кроме того, остаётся проблема транспортировки большой суммы наличных к месту проведения сделки и обратно, если какая-то или обе стороны не пользуются услугами этой организации.

Аккредитив – относительно новый способ передачи денег по договору, в частности, при продаже недвижимости (квартиры). С его помощью сделка становится более безопасной для обеих сторон.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎