Самострой снесет второй волной

С того дня, как в Москве практически в одночасье сравняли с землей около сотни ларьков, магазинов и торговых центров у станций метро, прошло почти полгода. Бизнесмены, не согласные с демонтажем своих объектов, еще не закончили судиться с чиновниками, а город уже ждет вторую волну сноса так называемого самостроя.

Не заметили потерь

Игроки рынка до сих пор спорят о последствиях февральских событий для столичного ритейла. С одной стороны, массовый снос не только больно ударил по малому бизнесу, оставив без работы около 2 тыс. человек, но и оставил горожан без возможности сделать покупки или перекусить в шаговой доступности от метро.

С другой, в большинстве случаев в снесенных помещениях работал малый бизнес, представленный индивидуальными предпринимателями, а совокупная площадь демонтированных объектов в 50 тыс. кв. м является, откровенно говоря, незначительной и сопоставима с одним крупным моллом.

Правда, среди тех, кто зимой лишился "насиженных" площадей, был и ряд крупных ритейлеров, включая "Л’Этуаль", "Рив Гош", "Шоколадницу", "Сбарро", "Евросеть" и "Мегафон", однако большинство из них уже нашли альтернативные варианты размещения. Благодаря наличию большого количества торговых точек им было проще пережить волну сноса, пояснила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Оксана Моисеева.

Некоторые арендаторы самостроя образовали дополнительный спрос на торговые помещения на первых этажах жилых домов рядом с метро, что привело к росту арендных ставок в этом сегменте на 10-15%. Из-за этого не все арендаторы снесенных павильонов готовы переезжать в жилкомплексы. "Еще один фактор, препятствующий "переезду" большого количества арендаторов на первые этажи - это арендуемая площадь. Помещения в снесенных постройках в большинстве случаев не превышали 40 кв. м, тогда как площади помещений на первых этажах зачастую варьируются в пределах от 80 до 150 кв. м", - рассказал Сергей Круглов, руководитель отдела коммерческой недвижимости ORDO Realty.

Член совета директоров W1 Evans Ян Яновский рассказал, что перенасыщение рынка вакантными площадями позволило ряду игроков рынка переехать из снесенных объектов в ближайшие торговые центры, вследствие чего произошло масштабное перераспределение спроса. При этом новые арендаторы не только заполнили пустующие площади, но и даже сделали ремонт под собственные производственные нужды.

Альтернативой попавших под ковш экскаватора объектов стали небольшие районные и неформатные торговые центры, расположенные в шаговой доступности от станций метро в спальных районах столицы. Подобный выбор локаций обусловлен тем, что трафик у объектов, находящихся в непосредственной близости у метро, наиболее высокий, да и в отличие от крупных концептуальных ТРЦ, сюда "не заказан" вход для небольших несетевых ритейлеров и ИП. "К тому же, в них представлено достаточно много магазинов с товарами первой необходимости, на чем, собственно, и специализировались арендаторы снесенных торговых павильонов. Подобные объекты подходят для них "по специфике". На практике мы отмечали определенный приток таких арендаторов в нашем ТЦ "Подсолнухи", который расположен в шаговой доступности от станции метро "Бульвар Рокоссовского"", - уточнил собственник ГК "Экоофис" Андрей Ковалев.

Эксперты сошлись во мнении, что февральская акция мэрии хоть и принесла собственникам павильонов серьезные убытки, а некоторых предпринимателей и вовсе заставила уйти из бизнеса, все-таки осталась почти незаметной для рынка. "Снос торговых павильонов имел большой резонанс в СМИ, однако с точки зрения общего объема торговых площадей влияние этого мероприятия на рынок коммерческой недвижимости Москвы в целом было не так заметно. Объем площадей снесенных павильонов не имел системообразующего значения и не сказался на рынке", - заключил коммерческий директор компании City&Malls PFM Сергей Шиферсон.

Приговоренные к сносу

В конце июня столичные власти опубликовали новый список павильонов, кафе и магазинов, признанных самовольными постройками и подлежащих сносу, ориентировочно в сентябре. Перечень содержит 107 объектов, расположенных в разных частях города. Любопытно, что буквально за несколько дней до этого чиновники всячески опровергали существование такого списка, называя слухами грядущую вторую волну борьбы с незаконными торговыми точками.

Как следует из постановления московского правительства, общая площадь приговоренных к сносу построек составляет 31 тыс. кв. м, большинство из них (24) находятся в Южном административном округе.

В мэрии подчеркнули, что доля продуктовых магазинов в общей массе сносимых объектов составляет менее 20%, в основном это станции шиномонтажа, магазины непродовольственных товаров, букмекерские конторы, палатки с цветами и тому подобные объекты. К слову, в новом списке есть и несколько крупных объектов, например, торговые центры "Электрон" у станции метро "Электрозаводская", и "Каховка" на "Каховской", кафе "Хлеб насущный" у "Парка культуры" и большая часть помещений Нагатинского рынка.

Бизнесмены уже не первый месяц ведут судебные тяжбы с мэрией, настаивая, что и февральская акция городского правительства, и грядущая вторая волна сноса незаконны. Некоторые собственники требуют возместить ущерб, по их мнению, нанесенный им действиями мэрии, однако пока суды встают на сторону власти. В свою очередь, начальник Госинспекции по недвижимости Сергей Шогуров уже заявлял, что все иски к столичным властям против сноса построек, признанных самовольными, не имеют перспектив. "С юридической точки зрения, есть возможность не компенсировать ущерб арендаторам бывших самостроев. Однако с моральной позиции город обязан поддержать бизнес и предложить торговые площади по качеству не хуже, чем те, которые были снесены. Но нам пока неизвестно о подобных прецедентах", - посетовал Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.

Основная проблема с демонтированными палатками в Москве, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Оксаны Моисеевой, заключается в том, что снесенные торговые объекты не замещаются равнозначными объектами. Небольшие магазины шаговой доступности востребованы в Москве, а они исчезают.

По мнению экспертов, новая волна массового сноса приведет к тому, что сетевые ритейлеры будут переезжать в ТЦ в той же локации, а мелкие арендаторы, скорее всего, уходить дальше от центра города, вплоть до Московской области, где власти пока еще более снисходительны к небольшим павильонам, доступным по цене именно для мелких предпринимателей. А вот предложения о переезде в Новую Москву даже если и поступят арендаторам, едва ли устроят их из-за гораздо более низкого покупательского потока и другой специфики работы в спальных районах, полагает Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.

Впрочем, у ритейлеров, которые осенью рискуют остаться без крыши над головой, все-таки есть варианты "остаться на плаву". Во-первых, малые торговые операторы могут объединяться с крупными представителями ритейла. "Сейчас новый тренд - это совмещение брендов в рамках одного помещения ("кафе+банк", "магазин+бар", "коворкинг+кафе", "продуктовая лавка+ресторан"). Это хорошая возможность для совместного развития разных форматов ритейла, а также экономии на аренде и привлечения большего потока посетителей", - поделился мнением управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко.

Также качественной заменой снесенным палаткам и магазинам могут стать торговые площадки в транспортно-пересадочных узлах. Ранее мэрия анонсировала строительство в столице 273 ТПУ до 2020 года. Планируется, что 169 из них будут включать миллионы кв. м офисов, торговых помещений, апартаментов и гостиниц. "Например, сейчас очень активно идет сдача в аренду торговых площадей на станциях Московской кольцевой железной дороги, запуск которой будет намечен на 2016 год. Рассматриваются арендаторы профилей общественного питания, услуг, сервиса, "спонтанных покупок" и, конечно, супермаркеты", - указала Оксана Мостяева, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

Непростые времена

Надо отметить, что уличная торговля в Москве в этом году переживает не самые легкие времена. Только отойдя от последствий зимнего сноса, стрит-ритейл ждал новый удар: реконструкция центральных улиц. По данным Colliers International, из-за масштабных ремонтных работ этот сегмент рынка потерял часть покупательского трафика и ряд арендаторов. В связи с процессом благоустройства улиц некоторые собственники помещений были вынуждены временно снизить арендные ставки, а часть ритейлеров и вовсе решила закрыться, например, рестораны Zodiac и Luciano на Смоленской площади.

Наибольшее негативное влияние ремонтных работ ощущают магистрали, которые традиционно характеризуются интенсивным потоком пешеходов и автомобилей, такие как Тверская улица, Страстной и Тверской бульвары. Так, вакантность на Тверской за прошедшие полгода выросла с 8% до 11%.

Однако изменения и новый формат улиц по-разному отражаются на уровне вакансии на реконструированных пешеходных магистралях. Например, с Никольской улицы за последний год съехали несколько fashion-арендаторов, что увеличило долю свободных площадей с 13% до 20%. А вот на Пятницкой улице, пережившей реконструкцию одной из первых, за прошедший год доля вакантных площадей уменьшилась с 15% до 7%.

"Активная реконструкция центральных улиц вкупе со сложившимися благоприятными условиями аренды положительно влияют на спрос со стороны арендаторов. Торговые улицы постепенно приобретают статус прогулочных маршрутов: потребители активно занимаются шоппингом, посещают рестораны и кафе, салоны красоты и так далее", - напомнила Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка компании CBRE.

Руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект" Илья Машков убежден, что с архитектурной точки зрения, стрит-ритейл должен быть подчинен определенному дизайн-коду: он придает цельность, ухоженность и аккуратность городу. Это относится не только к оформлению фасадов, вывесок, витрин, но и к малым архитектурным формам (скамейки, декоративные фонари), информационным указателям, подчеркнул он.

Некоторые специалисты считают, что в российской столице следует активнее развивать небольшие форматы торговли: овощные базары, мясные лавки в жилых кварталах или фермерские магазины. Некоторые традиционные московские рынки, например, Даниловский, адаптируются под новые форматы, к тому же, сейчас растут российский сетевые предприятия, стратегия развития которых охватывает жилые районы: продуктовые магазины, предлагающие мясную, молочную продукцию, фрукты и овощи, открываются в помещениях формата стрит-ритейл, на первых этажах жилых домов.

Это удобно как для продавца, так и для покупателя: шаговая доступность, эффективная площадь помещений, гарантированный трафик, рост которого обеспечивается "сарафанным радио" и не требует дополнительных инвестиций в продвижение. "Чаще всего арендаторами таких помещений являются представители малого и среднего бизнеса - те, кто может гибко и достаточно быстро реагировать на изменения и подстраивать бизнес под рыночную ситуацию в определенной локации. Нередко и сами собственники живут по соседству, знают своих конкурентов, вкусы и предпочтения посетителей и покупателей", - добавил Сергей Шиферсон.