ЖК «Живи! В Рыбацком»: перспективный объект по доступным ценам

ЖК «Живи! В Рыбацком» возводится нашумевшей компанией СПб Реновация в районе Усть-Славянка. Застройщик называет свой комплекс современным кварталом для настоящей жизни, в котором продумано все до мелочей, а также предлагает недорогие цены на квартиры. Наш тайный покупатель отправился на проверку объекта, подробности читайте далее в отчете.

Транспортная доступность

Жилой комплекс «Живи! В Рыбацком» расположен в Невском районе Санкт-Петербурга на берегу рек Невы и Славянки.

Пешком до ЖК можно добраться по короткому пути около 2 км. В отделе продаж есть информация о том, что застройщик собирается построить мост через реку Славянка с выходом на Караваевскую улицу, что позволит добраться до метро за указанные на сайте 15 минут.

Доехать на общественном транспорте от ближайшей станции метро «Рыбацкое» можно на следующих видах транспорта: маршрутки к220, к440а ,к268, к272, к682, к275, к220б и автобусы 115, 115А, 327, 328, 189. Транспорт ходит достаточно часто с интервалом от 2-10 минут. Также в августе 2016 года запустили бесплатные маршрутные такси до жилого комплекса от метро «Рыбацкое».

Если добираться на личном автомобиле, то расстояние до объекта составит 2,4 км. Все бы ничего, если бы не располагающийся рядом с жилым комплексом Советский проспект, две полосы которого постоянно стоят в пробках. Уже сейчас в часы пик можно наблюдать заторы в сторону КАД, а также серьезные часовые пробки по обеим полосам Советского проспекта и Петрозаводского шоссе. Ранее предполагавшееся расширение Советского проспекта пока отложено Смольным.

Большой поток грузового транспорта собираются снизить строительством Усть-Ижорского шоссе, соединяющего дорогу на Металлострой (находящийся в 2,5 км от ЖК «Живи! В Рыбацком») и Софийскую улицу. Закончить строительство трассы обещают в 3 квартале 2018 года. По Советскому проспекту ежедневно перемещаются тысячи жителей многих населенных пунктов - Металлострой, Понтонный, Отрадное, Колпино и других.

Застройщик планирует реконструировать Славянскую улицу в качестве дублера Советского проспекта, но перед этим придется также отремонтировать Рыбацкий мост, и конкретные сроки не озвучиваются.

Как мы видим, «СПб Реновация» дает очень много обещаний по поводу устранения транспортного коллапса, что будет реализовано на самом деле покажет время. По прогнозам к концу 2017 года в районе Усть-Славянка будет сдано свыше 3000 квартир, а местные дороги к таким нагрузкам не готовы.

Инфраструктура

Архитектурная концепция будущего квартала разработана шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners, и первоначально объект назывался «Гутенборг».

Строительство ЖК «Живи! В Рыбацком» носит масштабный характер. Оно началось в 2015 г. и завершится в 2022 г., будет построено 6 очередей и 700 тыс. м2 жилья. В первой очереди строится 3 корпуса по кирпично-монолитной технологии, они расположены достаточно близко друг к другу на расстоянии 20-50 м. Этажность домов составляет от 2-25 этажей в зависимости от корпуса.

На генплане Санкт-Петербурга жилой комплекс и ближайшие соседние территории относятся к зоне среднеэтажной и многоэтажной застройки. Это и есть еще не облагороженные территории вокруг 1 очереди ЖК «Живи! В Рыбацком», в последствии там появятся новые очереди объекта. По берегам рек расположены рекреационные зоны.

В проектных декларациях, выложенных на сайте застройщика, по всем трем участкам строительства первой очереди 11 ноября 2015 г. перенесены сроки ввода объектов в эксплуатацию с 2017 года на 2018 год. Тем не менее застройщик на сайте и в ДДУ указывает сентябрь или декабрь 2017 года. На щите с паспортом объекта обозначен 2 кв . 2018 года. Таким образом, у застройщика уже 3 варианта сроков сдачи. Тем не менее, покупателю следует ориентироваться на сроки, указанные в ДДУ.

Компания «СПб Реновация» уже известна задержками по двум объектам ЖК «Стереос» и ЖК «Сандэй». А также тем, что совместно с «Воин-В» провалила программу по расселению хрущевок в Санкт-Петербурге. К моменту завершения программы в январе 2019 года эксперты прогнозируют, что будет выполнено лишь 10% от обещанного объема новых квартир. В июне 2016 года депутаты даже предлагали ввести мораторий на продажу новых квартир у застройщика, если он не выполнит свои обязательства по развитию 22 кварталов.

В ЖК «Живи! В Рыбацком» в каждом доме предусмотрен подземный паркинг, но обеспеченность машиноместами крайне низкая, объясню почему. В настоящий момент в продаже находятся 3 корпуса в первой очереди объекта. На 2328 квартир приходится в общей сложности 135 парковочных мест в подземном паркинге и на открытой парковке, включая места для маломобильных групп населения. Даже несмотря на то, что есть возможность парковаться во дворе, и так понятно, что проблемы с парковкой будут головной болью жильцов. В отделе продаж объясняют это тем, что застройщик предпочитает строить дома, а не паркинги, и все в руках жильцов – если будет спрос, кто-нибудь да построит стоянку или паркинг. Сдача домов намечена на конец 2017 года, ситуация с парковками остается открытой.

Первые этажи отданы под коммерцию, в домах разместятся офисы и различные магазины. Все дома оборудуются бесшумными лифтами, мусоросборными камерами. Круглосуточное видеонаблюдение ведется за всей территорией, но территория двора открытая. Во дворе разместятся спортивные площадки для детей и взрослых, будет высажен газон и кустарники. Дома в ЖК «Живи! В Рыбацком» оборудованы пандусами для людей с ограниченными возможностями.

Все объекты инфраструктуры сосредоточены в районе станции метро «Рыбацкое». Неподалеку есть продуктовые магазины Пятерочка (1,5 км), Магнит (1 км).

Ближайшие школы расположены на расстоянии 1,3 км и 1,6 км от ЖК, детский сад в 1,5 км. По плану в последующих трех очередях строительства запланировано строительство детского сада и школы. Всего же по проекту к 2022 году будет построено 4 детских сада, 2 общеобразовательные школы на 1650 мест, поликлиника на 600 посещений в день. Уже ясно, что этого количества будет недостаточно для жителей 6 очередей проекта.

Также в отдалении находится Сбербанк (1,7 км), ТЦ Порт находка (2,3 км), Знаменская церковь (2,5 км).

Вокруг нет каких-либо свалок или полигонов и других источников запаха, есть лишь необлагороженные пустыри, на которых в дальнейшем будут построены следующие очереди жилого квартала. Места для прогулок отсутствуют, но по проекту в жилом квартале в последующих очередях предусмотрены зеленые бульвары и скверы.

Советский проспект, который проходит в непосредственной близости к жилому комплексу очень оживленный и шумный, поэтому жителям с окнами на дорогу нужно подумать о шумоизоляции.

В непосредственной близости от ЖК находится АЗС «ПТК» - на расстоянии 50 метров от 33 участка. Так же вблизи ЖК располагаются еще 4 АЗС (расстояние – 500 м и дальше). Стоит отметить наличие множества электросетей через дорогу от жилого комплекса, а так же вокруг него. На расстоянии 13 км от ЖК располагается солодовый завод «Невский берег», где идет производство пива. В районе метро «Рыбацкое» находится завод алюминиевых конструкций, который иногда незначительно задымляет окружающую среду.

Район активно застраивается, поэтому очевидно, что спустя лет 10 он будет полностью обеспечен всей необходимой инфраструктурой.

Планировка и отделка квартир

Жилой комплекс действительно радует многообразием своих планировок. Большая часть планировок в ЖК «Живи! В Рыбацком» эргономична, квартиры прямоугольной формы, в которых отсутствуют острые углы или неиспользуемая площадь. Есть лишь несколько квартир со скошенными углами. Высота потолков приличная - 2,8 м2. Площадь квартир варьируется от 26 в студии до 86 м2 в трешке. Практически в каждой квартире есть ниша или гардеробная. Даже в студиях запроектированы лоджии, их площадь начинается от 2,2 до 6,3 м2 . Площадь кухонь начинается от 6,97 м2, максимальная составляет 18 м2. Вы можете выбрать квартиру как с раздельным, так и совмещенным санузлом, есть квартиры с двумя санузлами.

В ЖК «Живи! В Рыбацком» можно купить евродвушки с кухнями 16 и 18 м2 и евротрешки с кухней в 17 м2, но таких вариантов немного. Количество квартир на этаже в одной секции варьируется от 6 до 15 квартир. Верхняя граница может доставить дискомфорт жильцам, т.к. количество соседей слишком велико, и дом будет напоминать муравейник. Много планировок с окнами на две стороны света.

Анализируя проектную документацию, я заметила интересный факт, что в ноябре 2015 г. в изменениях к проектным декларациям резко возросло количество квартир по сравнению с первоначально опубликованными:

- участок 33 – с 732 до 1030 шт.

- участок 34 – с 495 до 792 шт.

- участок 35 – с 468 до 506 шт.

В общей сложности увеличение количества квартир составило 27%, т.к. застройщиком было принято решение увеличить количество студий и однокомнатных квартир в жилом комплексе. Сейчас соотношение квартир по типам следующее: преобладают однокомнатные – 69%, двухкомнатные – 18%, студии – 10% и трехкомнатные – 4%.

«СПб Реновация» возводит объект по кирпично-монолитной технологии с полной отделкой. Согласно типовому договору долевого участия, предоставленному застройщиком, чистовая отделка включает в себя:

• Оклейка стен фактурными обоями;
• Укладка ламината и монтаж плинтусов ПВХ;
• В ванной на полу и стенах до уровня 1,80 м отделка кафелем, в санузле стены окрашены влагостойкой краской светлых тонов;
• Монтаж сантехники в санузле и на кухне – стальная ванная (РФ), стальная мойка с кухонным смесителем;
• Потолки (кроме балкона) окрашены белой водоэмульсионной краской;
• Холодное остекление балконов, двухкамерные стеклопакеты на окнах;
• Монтаж ламинированных межкомнатных дверей;
• Установка радиаторов (стальные белого цвета), счетчиков, розеток;
• Разводка электричества;
• Установка металлической входной двери;
• Не предусмотрена установка электрической плиты.

В жилом комплексе нет шоу-рума, поэтому судить о будущей отделке можно лишь по предыдущим объектам. Например, в январе 2016 года жители уже сданного дома в ЖК «Сандэй» в мороз оказались с полностью обледенелыми окнами, т.к. не выдержала «современная» система отопления в доме, за которую пришлось заплатить немалые деньги. Были и другие нарекания по поводу некачественно сделанной отделки в ЖК «Астрид».

Цены и обзор конкурентов

Стоимость квадратного метра в ЖК «Живи! В Рыбацком» стартует от 63 тыс. руб. при покупке квартиры большого метража. Средняя цена в новостройках Невского района в июле 2016 года составила 83 тыс. руб., поэтому можно сказать, что квартиры продаются по выгодным ценам. Цены ежемесячно индексируются застройщиком, с сентября запланировано повышение цены за квадратный метр на 1000 руб. Ценовой диапазон квартир со сроком сдачи конец 2017 года по состоянию на август 2016 года:

Тип квартирыМетраж, мСтоимость, рубСтудияОт 26,63 до 26,63От 2 077 1401 к.кв.От 33,18 до 50,1От 2 488 5002 к.кв.От 57,52 до 69,85От 3 883 6003 к.кв.От 67,72 до 77,78От 4 740 400

Продажи ведутся в рамках 214-ФЗ, застройщик предлагает разнообразные варианты приобретения квартиры:

1. Единовременная стопроцентная оплата. Предоставляется скидка в размере 3% от стоимости квартиры.

2. «30%-70%». Первоначальный взнос составляет 30% от стоимости квартиры, оставшиеся 70% выплачиваются в течение 10 дней с момента заключения договора. Такой вариант оплаты приравнивается к единовременной, скидка в размере 3% сохраняется.

3. Рассрочка беспроцентная. Первый взнос от 50% вносится в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток нужно внести не позднее, чем через 4 месяца с даты подписания.

4. Рассрочка от застройщика. Первый взнос от 30% в течение 5 рабочих дней с даты подписания ДДУ, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами в течение 12 месяцев с момента подписания Договора под 2% на остаток за каждый месяц пользования рассрочкой.

5. Ипотечное кредитование. Ставки в сотрудничающих банках: ВТБ (от 11,65 %), Банк Санкт-Петербург (от 12%), ДельтаКредит (от 11,5%), Банк Возрождение (от 11,4%), Глобэкс банк (от 12%), Промсвязьбанк (11,4 %), Банк Открытие (от 11,7%), АК Барс (от 11,8%). Возможна ипотека в Сбербанке с господдержкой от 11,9 %. Также доступна военная ипотека от 12 %.

6. При 70% готовности объекта возможно приобретение квартиры с использованием субсидий и социальных выплат.

7. Также застройщик проводит различные акции и предоставляет скидки, например, скидка 10% на ряд квартир, располагающихся на 1 и 2 этажах.

Если вы захотите продать купленную квартиру по переуступке, то за поиск покупателя застройщик берет 4% от суммы сделки, а за услугу по подготовке документов на регистрацию – 50 тысяч рублей, правда последней услугой вы можете не пользоваться, если прибегнете к услугам нотариуса.

Ниже в таблице приведена информация по новостройкам, расположенным в ближайшем окружении ЖК «Живи! В Рыбацком», данные по состоянию на август 2016 года.

Название ЖКСрок сдачиТип квартирыСтоимостьЖК «Форт Рыбацкий» от Аквамарин3 кв. 2016 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв. От 2 927 900От 4 102 338 От 6 006 000 -ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» от РСТИ4 кв. 2018 г.– 2 кв. 2019 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв.От 1 757 800От 2 202 420От 3 253 800От 4 595 760ЖК «Невские паруса» от Setl City1 кв. 2017 г. – 2 кв. 2018 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв.От 2 000 021От 2 650 036 От 4 100 043-ЖК «Ижора-парк» от Норманн1 оч. – 1 кв. 2014 г. 2 оч. - 1 кв. 2015 г. 3 оч. – 2 кв. 2016 г. 4 оч. – 4 кв. 2016 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв.- От 3 467 000От 3 912 000-ЖК «Речной» от ЛенСпецСМУСдан в 1 кв. 2015 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв.От 2 920 000От 4 420 000От 5 004 000От 13150000ЖК «Живи! В Рыбацком»4 кв. 2017 г.Студия1 к. кв.2 к. кв. 3 к. кв.От 2 077 140От 2 488 500От 4 026 400От 4 740 400

Конкурентов у ЖК «Живи! В Рыбацком» достаточно, поэтому дорого продать квартиру впоследствии вряд ли удастся. Средняя цена в СПб за кв. м. в студии или однушке в кирпично-монолитном доме по состоянию на июль 2016 – около 108 тысяч рублей.

В ЖК «Невские паруса» - ближайшего конкурента по срокам сдачи и ценам, видовые характеристики значительно лучше, но нет отделки. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» цены ниже, но сроки сдачи на 1,5 года позже и предчистовая отделка. Остальные три жилых комплекса находятся в другой ценовой категории нежели жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», значительно дороже. Поэтому несомненно данный жилой комплекс привлекателен для покупателя прежде всего своими ценами и разнообразием выбора квартир.

Продажи в ЖК «Живи! В Рыбацком» ведутся по ДДУ в рамках 214-ФЗ. Проанализировав типовой договор, предоставленный застройщиком, я обнаружила следующие нюансы: