Движимое и недвижимое имущество

Проблемы разграничения. Критерии квалификации недвижимого имущества. Обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей. Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому - отсутствие четких, законодательно установленных критериев, по которым объект может быть безусловно оценен как недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и налоговыми органами.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Определение на первый взгляд понятное, но на практике возникает множество вопросов.

В частности, остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например, резервуары, асфальтовые площадки, железнодорожные пути и прочие аналогичные им сооружения. Определить это, руководствуясь только признаком, указанным в ГК РФ, сложно, т.к. нынешнее развитие техники позволяет переместить без несоразмерного ущерба практически любое здание. В связи с этим почти о любом здании можно сказать, что оно может быть перемещено без несоразмерного ущерба и соответственно не может быть признано объектом недвижимости. Кроме того, отсутствует определение «несоразмерный ущерб». Судебная практика также не дает однозначного ответа.

оценочные - исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);
технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);
юридические - исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.

Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

Недостаток этого критерия состоит в том, что при исследовании данного критерия ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, в результате такого перемещения стоимость объекта может не только не уменьшиться, но и увеличиться. Например, щитовой домик стоял на бетонных плитах, не являющихся фундаментом. Данный домик был перемещен на соседний участок без какого-либо ущерба для его технического состояния, при этом дом был поставлен на фундамент. Как результат - общее техническое состояние дома улучшилось.

Не совсем понятно, какая стоимость имеется в виду. У каждого объекта недвижимости есть как минимум три стоимости, определяемые по разным методикам и обычно сильно различающиеся: стоимость по оценке органов технического учета; балансовая стоимость; рыночная стоимость.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 (дело №А29-1380/02-2э) указано: «Как следует из заключения экспертизы, рассматриваемые объекты имеют признаки стационарного технологического оборудования, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: совокупные затраты на демонтаж, перевозку, ревизию, закупку запчастей, работу квалифицированных специалистов превысят остаточную стоимость упомянутых объектов».

Итак, данные критерии имеют некоторые недостатки, связанные с тем, что не определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации или какая-то иная, а также в связи с неопределенностью того, каким должно быть соотношение между изменением стоимости в результате перемещения и стоимостью имущества, а также между расходами на перемещение и стоимостью имущества.

В вопросе квалификации очень важны технические критерии.

монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
принадлежность строения к капитальным (в данном случае - первой группе капитальности);
характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества);
указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);
отведение участка под строительство;
подведение к нему стационарных коммуникаций;
отнесение данных объектов к основным фондам;
отнесение объектов к капитальным (при этом опять-таки следует учитывать, что даже в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимостью, если объект возводился на определенное время);
отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком;
техническое предназначение объекта;
возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

Критерий технической (физической) связанности с землей.

При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

Критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство.

Данный критерий исходит из правовой цели возведения объекта на земельном участке (для временных или постоянных нужд). В случае если объект возведен хоть и капитально по своим техническим характеристикам, но заведомо на конкретный срок, для временных нужд (временное сооружение), либо без согласия собственника земли, то признать его недвижимостью не представляется возможным, так как перемещение такого объекта или даже его снос не просто не повредят его назначению, но будут полностью ему соответствовать. То же относится к технически постоянным, трудно перемещаемым капитальным объектам, крепко связанным с землей, но сторонами сделки рассматриваемым как движимое имущество: деревянное здание на дрова, каменный дом для использования в качестве строительных материалов и пр.

Также нельзя согласиться с тем, что одного только указания в договоре на то, что дом продается на дрова, достаточно для квалификации этого дома как движимого имущества.

Квалификация объекта в соответствии с законодательством.

Как уже было замечено выше, каких-либо нормативных актов, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество как таковое, действующее законодательство не содержит. Тем не менее суды пытаются квалифицировать имущество как недвижимое, руководствуясь ГОСТами.

В постановлении ФАС МО от 23.11.2001 №КГ-А40/5997-01 указано, что «асфальтное покрытие является площадкой со специальным покрытием для хранения соли, а согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 №359, площадки производственные и ограды железобетонные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом».

В постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2003 указано, что «. в разделе 2.2 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 11.08.99 N 242-ст с 01.01.2000) дано определение павильона как оборудованного строения, имеющего торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанного на одно или несколько рабочих мест. Из указанного определения в соотношении с определениями терминов «магазин» и «киоск» следует вывод, что «павильон», «киоск» в отличие от «магазина» не являются стационарными зданиями и относятся к временным строениям.

Юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации того или иного объекта в качестве объекта недвижимости. Использовать такие критерии следует с большой осторожностью и только в качестве дополнительных.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что при квалификации того или иного объекта в качестве объекта недвижимости следует руководствоваться всеми критериями в совокупности.

Чтобы оставить комментарий необходимо войти на сайт или зарегистрироваться.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎