Как законно произвести покупку квартиры с перепланировкой: риски и подводные камни сделки

Перед продажей квартиры хозяин стремится придать ей наиболее презентабельный вид.

Современный ремонт зачастую не ограничивается переклейкой обоев и покраской дверей.

Собственники с легкостью крушат старые стены и возводят новые. Но такие работы в квартирах способны серьезно осложнить жизнь их будущих владельцев.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже?

Любая проводимая перепланировка должна быть предварительно согласована с различными контролирующими органами. За перепланировку квартиры в многоквартирном доме, проведенную без соответствующего согласования, на ее собственника налагается штраф в размере от 2-2,5 тысячи рублей по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, он будет обязан пройти путь легализации перепланировки самостоятельно.

КоАП РФ, Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Видео о том, как можно самостоятельно узаконить перепланировку в квартире:

Практика показывает, что из-за таких рисков стоимость квартир с неузаконенной планировкой на 10-15% ниже цены квартир с полностью оформленными документами, да и покупателя на них найти сложнее. Так что выгоднее узаконивать перепланировки квартиры перед ее продажей, потратив на это относительно небольшие средства.

Необходимые документы

Для правильного проведения сделки необходимо подготовить требуемые документы:

• подтверждающие право собственности продавца;
• технический и кадастровый паспорт квартиры с отметками о законно проведенной перепланировке;
• если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, то необходимо разрешение на сделку от органов опеки;
• если квартира находится в совместной собственности – нотариально заверенное согласие супруги на отчуждение имущества;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о собственниках квартиры, о прописанных в ней гражданах;
• паспорта всех лиц, участвующих в сделке.

Видео о том, какие документы необходимы при купле-продаже квартиры:

Как проверить законность реконструкции?

Некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. В домах-«хрущевках» никогда не делались квартиры с открытыми кухнями, в них не бывает квартир-студий без несущих стен и т.п. Если возникают сомнения в планировке, можно попробовать осмотреть квартиры выше или ниже этажом. Их планировка должна быть идентичной.

Существующая планировка должна полностью соответствовать техническому паспорту квартиры. Все законно внесенные изменения должны быть отражены в нем черными линиями. Если на плане квартиры есть линии красного цвета, то это означает, что данные изменения не согласованы.

Видео о том, как проверить законность перепланировки и чем опасна покупка квартиры с незаконной перепланировкой:

Пошаговая инструкция при заключении сделки

Рассмотрим перечень действий, необходимых для законного совершения сделки.

Продавать квартиру с узаконенной перепланировкой можно двумя способами:

1. самостоятельно;
2. через риэлторов.

Самостоятельное оформление дешевле, но потребует времени и внимательности к документам.

Продавая квартиру с узаконенной перепланировкой, нужно придерживаться следующего плана действий:

1. Выбор площадки для продажи (интернет, газета бесплатных объявлений и т.п.).
2. Определение потенциального покупателя с обсуждением всех деталей сделки.
3. Сбор документов.
4. Составление договора купли-продажи квартиры, обсуждение его пунктов.
5. Подписание договора.
6. Выплата предоплаты, если она предусмотрена договором.
7. Регистрация смены права собственности в Росреестре.
8. Окончательный расчет – передача ключей и денег.

Какого-либо стандартной формы договора не существует, но он должен в обязательном порядке содержать следующие данные:

• Дата составления договора.
• Паспортные данные продавца и покупателя.
• Описание продаваемой квартиры – адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер (если он есть). Чем точнее выполнено описание, тем меньше шансов для совершения мошеннических действий.
• Подробное описание всех действий сторон. Для продавца – когда освободить квартиру, когда ее передать и т.п., для покупателя – процедура оплаты сделки.
• Последствия неисполнения договора для каждой стороны.
• Подписи участников сделки.

Видео с рекомендациями о том, на что стоит обратить внимание при составлении и подписании договора купли-продажи:

Практика показывает, что подавляющее большинство договоров купли-продажи недвижимости подразумевают получение продавцом предоплаты. Пишется расписка о получении задатка. При этом можно предусмотреть следующий порядок при отказе от сделки:

1. При отказе покупателя от покупки предоплата остается у продавца.
2. При отказе продавца от продажи предоплата возвращается покупателю в двойном размере.

Регистрация смены права собственности происходит в органах Росреестра. Сейчас бумажное свидетельство о праве собственности не оформляется, а лишь выдается выписка из реестра, которая и является официальным документом.

Перед фактической передачей квартиры должен быть подписан акт приема-передачи. В нем необходимо указать следующую информацию:

• Название договора, к которому составлен акт, дата подписания.
• Паспортные данные продавца и покупателя.
• Описание состояния передаваемой квартиры, ее стоимость.
• Упоминание, что покупатель принимает квартиру в описанном состоянии.
• Подписи сторон.

Видео о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры при совершении сделки:

Окончательный расчет можно провести двумя способами:

1. Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.
2. Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.

На этом процедура купли-продажи завершена.

Риски покупки такой недвижимости

Помимо обычных рисков попасть на мошенников и фальшивые документы, при приобретении квартиры в ипотеку или путем простой сделки купли-продажи с проведенной перепланировкой появляются дополнительные нюансы.

Несмотря на то, что проведение перепланировки должно быть предварительно согласовано с множеством государственных органов, не все собственники проводят такую работу и не отражают ее в технической документации на квартиру.

В результате у покупателя есть риск приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой. При этом последствия могут быть следующими:

• Если жилищная инспекция установит факт проведения несогласованной перепланировки, то обяжет ее нового собственника провести процедуру узаконивания.
• Если узаконивание провести невозможно, то новый собственник будет обязан возвратить квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В том случае, если у него нет средств для проведения такого восстановительного ремонта, то суд может продать квартиру на торгах и выплатить ему разницу между полученными средствами и расходами на проведение аукциона.
• Новый собственник уплатит штраф до 2,5 тысяч рублей в любом случае.

Подводные камни

По сути, подводных камней у таких сделок нет. Полностью узаконенная перепланировка делает техническую документацию на квартиру абсолютно «чистой» и чего-либо опасаться не следует.

Как известно, соблюдение законодательных норм существенно облегчает жизнь. Не исключением являются и работы по перепланировке квартиры. Если проект работ согласовать заблаговременно или легализовать их после завершения, то проблем с таким помещением будет намного меньше.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: