АНАЛИЗ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ВЛАДИВОСТОКА

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна любая человеческая производственная деятельность. Проблема доступности и качественной информации для всех участников рынка недвижимости связана в первую очередь с ее адекватной оценкой. Реальные сведения о стоимости и потенциале недвижимости в условиях рынка становится базисом для выработки эффективной стратегии в ее управлении [1].

Операции с жилой недвижимостью в России — это чрезвычайно ответственный и порой очень затратный процесс. Площадь жилого фонда России составляет более 3,2 млрд. кв. м (около 22 млн. жилых домов), 28 % из которых построено в период с 1991 по 2011 гг. Около 88 % жилья, построенного в России за последние 20 лет — это городские многоквартирные дома. Средняя обеспеченность жильем в РФ составляет около 22 кв. м общей площади на человека (в Западной Европе — порядка 35 кв. м). Ежегодно в России вводится 60—70 млн. кв. м жилья, больше всего — в Московской области (около 13 % от общероссийского показателя), в Краснодарском крае и в Санкт-Петербурге — по 6 %, в Татарстане и Башкортостане — по 3,5 %, в Тюменской и Ростовской областях — по 3 %). По совокупности, в перечисленных субъектах РФ строится около 40 % всего жилья в России. Ветхое и аварийное жилье (с износом более 70 %, хрущевки в этот список не входят) в России составляет около 100 млн. кв. м. В отличие от Москвы, панельные 4—5-этажки в большинстве городов России не сносятся, а подвергаются капитальному ремонту или санации. Исключением являются хрущевки самой ранней модификации серии 1—335, конструктивные недостатки которых полностью устранены быть не могут. Они во многих городах запланированы к сносу.

Современный рынок недвижимости России имеет следующие особенности:

· постоянная большая потребность в жилье при одновременно низком среднем уровне доходов семей, что не позволяет большей части населения претендовать на покупку недвижимости;

· рынок коммерческой недвижимости гораздо меньше, чем рынок жилья, он имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно;

· рынок земельных участков только начинает складываться, однако его становление идет недостаточными темпами, что объясняется всё ещё значительным несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Своё отрицательное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости оказывает:

· макроэкономическая нестабильность на протяжении длительного периода времени;

· инфляция, оказывающая своё двоякое действия за счёт того, что под её влиянием недвижимость становится привлекательным объектом для сохранения и увеличения капитала, но при этом покупка недвижимости сильно затрудняется;

· всё ещё значительная размытость законодательной базы, несмотря на ряд принятых в последние годы законов;

· сложность получения информации о ситуации на рынке недвижимости, вследствие политической неустойчивости и слабого развития инфраструктуры.

Проанализируем недвижимость г. Владивостока. Мегаполис Дальнего Востока России является конечным пунктом Транссибирской магистрали, административным цен тром Приморского края и портовым городом. Учитывая вышеперечисленные факторы, спрос на недвижимость г. Владивостока высокий. Как и ценовая политика, выбор жилья достаточно разнообразный. Всплеск строительства нового жилья в Приморском крае и в самом Владивостоке отмечен после 2005 года. По данным статистики в 2010 году во Владивостоке было сдано в эксплуатацию 94 тысяч квадратных метров жилья, то за 2012 год в столице крае было построено 261 тысяча квадратных метров. Для сравнения в Приморском крае в 2012 году всего было построено 320 квадратных метров жилья. Как отмечают эксперты, 90 % построенного жилья возводится за счет средств частных инвесторов и граждан, дотации со стороны городского или федерального бюджета достаточно малы. Активному строительству недвижимости во Владивостоке в 2006—2015 годы способствовало несколько факторов: развитие программ кредитования, рост доходов населения. Широкое распространение получили ипотечные кредиты как на готовое, так и на строящееся жилье. Как следствие этого, вырос спрос на недвижимость вместе с ее стоимостью. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке в 2014 году во Владивостоке составляла — от 40 тыс. рублей (в самых отдаленных районах города) — до 56 тысяч рублей за квадратный метр (центр города). Как отмечают сами строители, себестоимость строительства одного квадратного метра жилья на тот момент составляла 15—17 тысяч рублей.

К осени 2012 года стоимость квартир в среднем упала на 20—26 %. Цены на квартиры за 2012 г. по категориям представлены в таблице 1.