ЖК «ЗаМитино: малоэтажные кирпичные новостройки без инфраструктуры

Малоэтажный жилой комплекс «ЗаМитино» строится возле деревни Сабурово Красногорского района. До осени 2016 года официально проект вела компания «КАСКАД Фэмили». Пожалуй, после её ухода закончилось качественное сопровождение проекта. Но об этом позже.

ЖК «ЗаМитино» – это 17 четырёхэтажных домов на 1 137 квартир. Дома кирпичные, с тёмной облицовкой. Общая толщина наружных стен 50 см. Межквартирные стены 25–38 см. Потолки из железобетонных плит. Причём плиты узкие, поэтому чтобы трещины со временем не портили вид, лучше сразу подумать о натяжном потолке.

Все этажи жилые. Из-за перепада высот по территории, высота первого этажа корпусов варьируется. Соответственно и подъездное крыльцо везде разное. Некоторые имеют по 10 ступеней. Конечно, есть откидные пандусы для колясок, но, по отзывам жителей, они очень неудобные. Для инвалидов предусмотрены подъёмники. Шнур и розетка снаружи. Работоспособность и антивандальность такого решения проверит время.

Фасады домов перечёркивают водосточные и газопроводные трубы, до вентилей на которых легко дотянуться. Под окнами гостиных закреплены специальные решётки-экраны под кондиционеры. Дополнительный экран управляющая компания продаст желающим за 7 000–8 000 р.

Дома подключаются к центральной канализации, холодному водоснабжению и магистральному газу. Горячая вода и отопление квартир организуются от индивидуальных двухконтурных газовых котлов. Подробнее о них расскажем ниже.

Расстояния между домами приличное. Дворы большие. Но внутренние проезды имеют ширину всего 1,5 машины, поэтому люди уже паркуются на тротуарах. Хотя, по проекту стоянка личных авто предусматривается по наружному периметру комплекса. Со слов продавца, управляющая компания позже предоставит жильцам возможность бесплатно закрепить за собой понравившееся место. Его разметят и подпишут. Но, по визуальной оценке, всем желающим мест не хватит.

Одновременно в ЖК «ЗаМитино» обещают организовать видеоконтроль, собственные патрули охраны и огороженную территорию со шлагбаумами. Правда, в перспективу ограждения нам пока не верится. Ведь со слов менеджера тогда ежемесячный платёж за безопасность составит 1 200-1 700 р./мес., или почти 32 рубля с 1 м² площади. Что составит 40% ежемесячных платежей за содержание квартиры в «ЗаМитино».

Транспортная доступность

До ЖК «ЗаМитино» 13 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Причём треть пути проходит по территории московского района Митино. Здесь шоссе имеет 8 полос. Но всё портят светофоры, коих на 4,5 км приходится аж 9 штук. Причём красный «горит» по 100 секунд.

Сразу после Митино, количество полос падает до двух на каждое направление. А через 3 км, возле Отрадного, шоссе теряет ещё по одной полосе. Пробки здесь частые и длинные.

Что будет, когда заселятся все реализуемые в районе новостройки – страшно представить. Ведь число жителей вырастет на 40 000 человек. Не менее крупные микрорайоны возводятся дальше по шоссе. При этом других вариантов, кроме перегруженной трассы, добраться до Москвы – нет. Ближайшее метро «Пятницкое шоссе» располагается в 9 км от «ЗаМитино». Без пробок до него 15 минут на автомобиле. Автобусом дорога займёт минут 20. Правда, до ближайшей к комплексу остановки придётся идти полкилометра. В итоге только чтобы добраться до подземки, в часы пик придётся потратить около часа.

Инфраструктура и окружение

Однако на наш взгляд, главный минус объекта – катастрофа с инфраструктурой. Фактически её нет. В самом «ЗаМитино» не предусмотрено ничего, кроме небольшого детского сада на 80 малышей, который застройщик обещает построить в последнюю очередь. Но садик этот, как рассказал менеджер, будет коммерческим.

Муниципальный детсад соседнего жилого комплекса «Пятницкие кварталы» забит до отказа. По отзывам местных, устроить ребёнка туда нереально. Ещё один садик есть в посёлке Отрадное, в 7 км от «ЗаМитино». Но и там море претендентов с соседних новостроек. Далее, вплоть до московского района Митино, нет больше ни одного муниципального детского сада.

Со школами ситуация не лучше. Пока не откроется школа в «Пятницких кварталах», единственный вариант на весь район – школа в селе Ангелово (9 км от новостройки).

Поликлиник нет вообще. Ближайшая частная медклиника MedSante Clinic – в 2,5 км от объекта, напротив съезда с Пятницкого шоссе на Сабурово.

Конечно, через несколько лет в строящихся по соседству крупных ЖК «Пятницкие кварталы» и «Митино О2», появятся свои школы, спортклубы, поликлиники. Но от «ЗаМитино» до них будет по-прежнему сложно добираться без машины.

Что касается окружения комплекса, то с востока располагается территория строящегося коттеджного посёлка «Кутузово клаб». Севернее объекта – лесополоса, за которой вплоть до Пятницкого шоссе раскинулось поле площадью 1,4 км² под мало- и многоэтажную застройку. Здесь явно назревает стройка нового жилого микрорайона. Так что будущее у Пятницкого шоссе совсем грустное.

Восточнее «ЗаМитино» – частный сектор. За ним многоэтажные дома «Пятницких кварталов». А вдоль всей южной границы комплекса проходит мощная ЛЭП. Нормы удалённости от корпусов соблюдены. Но трещит ЛЭП действительно громко.

Ход строительства

Строительство «ЗаМитино» началось в апреле 2014. Проект реализуется четырьмя очередями. Первую из них корпуса с 8 по 12 сдали прошлой осенью. Дома 5, 6 и 7 второго этапа ввели в эксплуатацию в марте этого года. Дом №13 должен был сдаваться вместе с ними к концу 2016. Но застройщик сдвинул сроки на полгода. Сейчас здесь идут внутренние работы и подготовка к благоустройству двора.

Отметим, что с момента отречения KASKAD Family от проекта, работа явно затормозилась. Например, дома № 4 и 14, которые изначально планировали сдавать также к декабрю 2016, до сих пор на этапе фундамента.

Вообще, по всем корпусам третьей очереди, сроки окончания строительства перенесли более чем на год – на I квартал 2018. И, видно предвидя тяжёлые времена, ввод домов четвёртой очереди заранее переписали с IV квартала 2017 на IV квартал 2018 года. А там как пойдёт.

Застройщик и девелопер

Застройщик ООО «ЗАМИТИНО» ­было создано в апреле 2013 под строительство конкретного жилого комплекса. Как упоминалось выше, общество основано учредителями группы «КАСКАД Фэмили» (KASKAD Family), которая начинала реализацию и официально вела её до конца лета 2016.

После завершения первой строительной очереди, «КАСКАД Фэмили» объявили о выполнении своих партнёрских обязательств, и передаче контроля над «ЗаМитино» команде другого девелопера – компании «БЭСТКОН». Последняя занималась новостройкой лишь несколько месяцев. При звонке в «БЭСТКОН» нам заявили, что больше не участвуют в проекте.

От менеджера на объекте нам тоже не удалось добиться внятного ответа, кто же сегодня стоит за застройщиком. С его слов, фирма работает сама по себе.

Работа с покупателем

Но, что касается продвижения проекта и культуры работы с покупателем, родство с «КАСКАД Фэмили» не прослеживается теперь точно. Если раньше на официальном сайте «ЗаМитино» были актуальные цены, красочные фотографии хода строительства, свежие новости, онлайн-консультант, в социальных сетях велись группы, а менеджеры были вежливы и тактичны. То с уходом «КАСКАДа» всё это закрыто, заброшено, цены спрятаны на листочках продавцов.

Печальная картина и на объекте. Сам офис, как наследие KASKAD Family, остался приличным. Однако внутри нас встретил менеджер Владислав в дублёнке, и магию офиса раздавила атмосфера вагончиков на панельных стройках 2000-х.

Не раздеваясь, Владислав сел напротив и предложил полистать планировки. Это были распечатанные на цветном принтере листы формата А3, с водяными знаками одного известного портала о новостройках. Естественно, ни о каких качественных буклетах не было и речи.

Посетителей тоже не было, поэтому Владислав не спеша отвечал на наши вопросы. Правда, ровно до тех пор, пока они были стандартными и «удобными». Как только речь зашла о конкурентных преимуществах комплекса, и причинах срывов сроков, он обозвал нас конкурентами и сказал, что больше не считает нужным продолжать разговор.

Подчинившись человеку в дублёнке, мы покинули офис продаж, и отправились знакомиться с объектом.

Отделка квартир и МОП

Назвать отделкой состояние мест общего пользования (МОП) сложно. Все выглядит очень неаккуратным, сделанным в режиме жёсткой экономии. Это хорошо видно на кадрах нашего видео отзыва о «ЗаМитино».

Отдельно отметим электрические конвекторы отопления на лестничных клетках. Дело не столько в странном решении вешать нагревательные приборы под потолок, или делать розетки открытыми. Сколько в том, кто будет платить за электричество, которого электронагреватели потребляют много. И даже подъездные лампы с датчиками движения не помогут сэкономить.

Квартиры от застройщика покупателям передаются без отделки и межкомнатных перегородок. Поэтому любое изменение планировки придётся согласовать с БТИ. При желании ремонт можно заказать у фирмы-подрядчика. Её представители сидят в офисе продаж «ЗаМитино». За подготовку проекта просят 15 000 р. За чистовую отделку – 12 000 р./м², за черновую – 7 000 р./м². Материалы стандартизированы и входят в стоимость ремонта. Посмотреть их можно на месте или получить «пробники» почтой.

Застройщиком внутри каждой квартиры устанавливаются: однофазный распределительный электрический щиток, счётчик на холодную воду и радиаторы отопления. Последние, по напольной разводке, питает занимающий полкухни двухконтурный газовый котёл Buderus (Будерус).

Обыграть такой агрегат дизайном вряд ли удастся. Но особо не повезло владельцам квартир с кухнями без лоджий. Они получают дополнительную трубу и немаленький газовый счётчик посередине стены. У остальных счётчик вынесен на лоджию.

Не возьмёмся судить об экономии газового оборудования, но судя по платёжкам, пока оно обходится дороже электрических плит и центрального отопления. Например, за февраль 2017 владельцу 50-метровой «двушки» придётся заплатить за газ и внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО) – 2 500 р.

Более того, по отзывам местных, германский котёл у многих уже отказывает. Рассказывают, что он забивается пылью во время ремонта. Починка стоит 15–20 тысяч рублей. Среди других названных жителями проблем – проблемы с ТВ-сигналом, интернетом, установкой спутниковых тарелок.

Планировки и цены ЖК «ЗаМитино»

Что касается планировок, то приоритетом проектировщиков «ЗаМитино» явно была минимизация площадей квартир. На этаже от 3 до 8 квартир. Каждая секция, несмотря на малоэтажность, оснащается лифтом. Высота потолков 2,8 м. Кухни по 9 м² вне зависимости от количества комнат. Для новостройки, где полстены занимает газовый котёл – это мало.

Раздельный санузел есть только в 3-комнтаных. Сами «трёшки» представлены в угловых секциях. Во всём проекте их всего 79 квартир. Причём у половины из них окна больших спален выходят либо на ступеньки крыльца, ли на его козырёк.

Лоджии всех квартир, можно сказать, номинальные, общей площадью 2,5 м². Использовать их функционально, кроме как место для курения, вряд ли удастся.

За однокомнатные в сданных домах застройщик просит в среднем 3–3,7 млн р. За двухкомнатные 4,8–5,3 млн р. Цена трехкомнатных доходит до 7,7 млн р., что сопоставимо, например, со стоимостью полноценного коттеджа в соседнем посёлке «Кутузово клаб».

В корпусах 3 и 4 очередей «однушки» стоят по 2,4–3 млн р., двушки 3,7–4,3 миллиона р., трёхкомнатные 5–6 миллионов р.

Как дополнительный платёж, Владислав объявил нам 20 000 р. за услугу резервирования квартиры с фиксацией цены и последующей регистрацией договора. Но по телефону менеджеры сулят индивидуальные скидки.

Есть рассрочка, ипотека. По домам 3 и 4 очередей заключается договор долевого участия. Квартиры в сданных корпусах продаются по предварительным договорам купли-продажи. Как поведал Владислав, в этом случае застройщик сначала оформляет выбранный вариант на себя. Потом проводится переоформление на нового собственника. Вся процедура занимает около месяца. Кстати, за услугу оформления вашей собственности менеджеры застройщика просят 35 000 р. Хотя самостоятельно это можно сделать практически онлайн и гораздо дешевле.

Резюме

В общем «ЗаМитино» – это кирпичные малоэтажки экономкласса, с тесными планировками, котлом во всю стену и дорогим содержанием. Жить новосёлам ближайшие годы предстоит без инфраструктуры, ежедневно теряя часы на одном из самых загруженных областных шоссе.